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养老地产投资看上去很美

2015-10-17 11:42:02   来源:中国房地产 我要投稿 我要评论
[12349摘要]销售型养老地产仍然属于住宅地产,习惯了攫取超额利润的开发商难以像制造业企业那样进行精细化的成本控制,而被冠以养老地产的项目基本上都是位置偏僻、配套服务较差,

养老地产投资

销售型养老地产仍然属于住宅地产,习惯了攫取超额利润的开发商难以像制造业企业那样进行精细化的成本控制,而被冠以养老地产的项目基本上都是位置偏僻、配套服务较差,从而难以作为普通住宅销售的项目,这些难以获得超额利润的养老地产项目必然成为开发商的“鸡肋”。

另外,开发商习惯了一卖了之的住宅开发,而持有型养老地产属于商业地产,依靠租金收入和店家的服务收益来收回投资。开发商对于需要“慢工出细活”的商业地产运营尚不习惯,对于完全属于服务业的养老地产运营更加缺乏经验和耐心,也大多不具备聘用专业管理团队或者将运营服务外包的开放思维。REITs是国际资本市场商业地产运营阶段开发商或持有人的主流套现模式,但由于我国物业估值过高,租金收益通常连同期银行贷款利息都不能覆盖,发行REITs在逻辑上根本就难以成立,必然沦为现实意义上的“镜花水月”。

那么,养老地产是否就不可为了呢?答案是否定的。首先,现实需求十分巨大,而且会越来越大,因为中国在快速进入老龄化社会,并且在进入高度老龄化社会。但这个需求是分层次的,只有两个层面的需求可以市场化、商业化解决,第一是政府购买或者资助的商业化养老服务,第二是完全市场化、服务于高端人群的养老服务。

一个商业模式的成立除了需求还要有供给,开发商在很大程度上只是一个资源整合商,养老地产就可能的投资方而言,主要包括以下几个方面:

第一是政府性资金,政府性资金主要包括财政性资金,以投资或经营补助的形式给付;政府背景的公益性养老基金,如老龄委下属的公益基金;政府性资金之外的慈善组织的资金。

第二是外资。但因外资多以规模、期限结构以及对于稳健性的追求决定了其投资行为具有“高大上”特点,国内养老地产项目,无论是销售型还是持有型,因为不具备稳定的超额收益预期,基本上都难以和外资的投资标准实现对接。

第三是保险资金。保险资金规模大、期限长、追求稳健,是成熟的理性投资者,而且物业投资是险资的投资组合之一,养老地产也是近年来人寿保险资金的投资热点领域。保险资金投资偏好于一线城市和沿海旅游度假区的大型物业,以合作建设或者自建物业为主,是养老地产可能的潜在投资人和退出通道。

第四是民间投资。民间投资者多由中小住宅开发商转型而来,具有丰富的开发和销售经验,但缺乏运营经验和运营耐心。这类投资具有机会型特点。另外,也有部分民营养老运营机构获得一定的资金积累后进行地产置业或自行开发养老物业,这类机构拥有一定的运营经验。它们普遍以利润为导向进行机会性决策,投资具有轻资产化特点,投资方式灵活多样。

第五类是专注于养老产业的投资基金。这类资金处于起步阶段,规模有限,但是前景看好。它们的投资目标聚焦于持有型养老地产,投资于运营阶段而不是开发阶段,投资偏向于养老运营机构,以租赁物业而不是持有物业为主,具有轻资产倾向。

立足于养老地产的供需,成功的养老地产投资活动需要把握好以下几个方向:

一、了解各种资金类型的特点和投资偏好,根据自身的业务特点选好潜在对象,针对资金需求来投其所好,提升与资金供给方合作成功的可能性。

二、以获利能力和成长性来提升自身的魅力。对公司战略和项目开发要进行准确定位,明确目标客群、商业模式,努力获取超额利润,以提升公司和项目的投资价值。一方面以地段的牺牲以及行业政策支持来降低地价和投资,严格控制建造成本,争取政策性资金补贴来降低总的投资成本,从而相对提高收益;另一方面提升运营团队的专业能力,提高管理服务水平,降低运营阶段的风险,在自身不具备运营管理能力将之外包给专业机构。另外,努力提升公司的成长性,以成长溢价获取资本的青睐,对于以养老需求金字塔中下部群体为服务对象的机构更应注意提高公司的成长性。

三、以金融创新提升养老地产的资产流动性,从而提升资本吸引力。能实现公司上市更好,在不能实现公司上市的情况下,可以以资产或者权益的证券化来提升资产的流动性,降低投资退出难度,以提升其可投资性,典型的工具如REITs、受益券或商业信托。2014521日前我国第一只REITs产品“中信启航专项资产管理计划”已成立并挂牌流通,之前此类创新金融产品只能去境外发行和流通。

四、以资产轻型化来提升投资收益和资产流动性。养老地产的重资产特点限制了资产流动性和收益率,以创新金融手段和金融工具将重资产轻型化,在提高资产流动性的同时,可提高单位资产创造现金流的能力和盈利能力,进而提升养老地产的可投资性。就行业层面而言,为从养老地产发展的角度来支持养老事业的发展,主管部门和行业组织、业界同仁应以行业政策支持和创新发展环境来促进专业性、市场化养老基金的发展,让最了解养老地产的资金来支持养老地产的发展,让专业者卓越。

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